Взыщем неустойку с застройщика
Вопрос-ответ
Вопрос: В каком случае с застройщика взыскивается неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве?
Ответ: Неустойка за просрочку взыскивается в случае, если застройщик не передал объект долевого строительства в срок, установленный договором участия в долевом строительстве, и при этом участник долевого строительства необоснованно не уклонялся от принятия объекта долевого строительства.
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства является существенным условием договора участия в долевом строительстве (пп. 2 п. 2 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве), отсутствие данного условия в тексте договора влечет признание его незаключенным (п. 1 статьи 432 ГК РФ). А поскольку договоры участия в долевом строительства подлежат государственной регистрации и проходят проверку в Росреестре (п. 3 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве), Ваш договор должен содержать (и, скорее всего, содержит) условие о сроке передачи объекта долевого строительства.
Поэтому первоначально для определения того, имеются ли правовые основания для предъявления застройщику требования о выплате неустойки, Вам необходимо посмотреть, какой срок передачи объекта долевого строительства установлен в Вашем договоре участия в долевом строительстве.
При этом надо учитывать, что если установленный договором срок выпадает на нерабочий день, то срок передачи объекта долевого строительства переносится на следующий за ним первый рабочий день (статья 193 ГК РФ).
Например, если срок передачи помещения по договору участия в долевом строительстве выпал на 01 декабря 2019 года (воскресенье), то при передаче помещения 02 декабря 2019 года застройщик не будет считаться нарушившим договор.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в предусмотренный договором срок (п. 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве). Передача объекта долевого строительства происходит по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, датой подписания передаточного акта будет считаться дата исполнения застройщиком своих обязанностей (п. 1 статьи 12 Закона об участии в долевом строительстве). Дата передачи объекта долевого строительства, то есть дата его подписания, подлежит обязательному отражению в передаточном акте (п. 1 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве).
В связи с этим Вам необходимо изучить Ваш передаточный акт. Если передача объекта долевого строительства по акту произошла позднее установленного в договоре срока, это свидетельствует о нарушении застройщиком договора участия в долевом строительстве.
Если же передача помещения еще не состоялась и передаточный акт не подписан, в то время как установленный договором срок передачи истек, это также является основанием для признания нарушения застройщиком договора участия в долевом строительстве.
Просрочка передачи объекта долевого строительстве как завершившаяся, так и еще не окончившаяся (если объект долевого строительства еще не передан) является основанием для возложения на застройщика ответственности в виде уплаты неустойки участнику долевого строительства (п. 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве).
Однако просрочка передачи объекта долевого строительства со стороны застройщика не дает участнику долевого строительства права требовать взыскания неустойки, если просрочка передачи объекта произошла по вине самого участника долевого строительства.
Если застройщик заблаговременно до истечения срока, установленного в договоре для передачи объекта долевого строительства, направил участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства и необходимости принятия объекта долевого строительства, а участник не явился на приемку или уклонился от подписания передаточного акта (при надлежащем исполнении застройщиком своих обязанностей), то застройщик освобождается от уплаты неустойки (п. 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве).
В связи с этим, чтобы застройщик не мог избежать ответственности за просрочку, участнику долевого строительства при приемке объекта долевого строительства важно соблюсти установленный законом и договором порядок приемки и воспользоваться всеми права и гарантиями, предоставленными ему в рамках данной процедуры.
Поэтому первоначально для определения того, имеются ли правовые основания для предъявления застройщику требования о выплате неустойки, Вам необходимо посмотреть, какой срок передачи объекта долевого строительства установлен в Вашем договоре участия в долевом строительстве.
При этом надо учитывать, что если установленный договором срок выпадает на нерабочий день, то срок передачи объекта долевого строительства переносится на следующий за ним первый рабочий день (статья 193 ГК РФ).
Например, если срок передачи помещения по договору участия в долевом строительстве выпал на 01 декабря 2019 года (воскресенье), то при передаче помещения 02 декабря 2019 года застройщик не будет считаться нарушившим договор.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в предусмотренный договором срок (п. 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве). Передача объекта долевого строительства происходит по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, датой подписания передаточного акта будет считаться дата исполнения застройщиком своих обязанностей (п. 1 статьи 12 Закона об участии в долевом строительстве). Дата передачи объекта долевого строительства, то есть дата его подписания, подлежит обязательному отражению в передаточном акте (п. 1 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве).
В связи с этим Вам необходимо изучить Ваш передаточный акт. Если передача объекта долевого строительства по акту произошла позднее установленного в договоре срока, это свидетельствует о нарушении застройщиком договора участия в долевом строительстве.
Если же передача помещения еще не состоялась и передаточный акт не подписан, в то время как установленный договором срок передачи истек, это также является основанием для признания нарушения застройщиком договора участия в долевом строительстве.
Просрочка передачи объекта долевого строительстве как завершившаяся, так и еще не окончившаяся (если объект долевого строительства еще не передан) является основанием для возложения на застройщика ответственности в виде уплаты неустойки участнику долевого строительства (п. 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве).
Однако просрочка передачи объекта долевого строительства со стороны застройщика не дает участнику долевого строительства права требовать взыскания неустойки, если просрочка передачи объекта произошла по вине самого участника долевого строительства.
Если застройщик заблаговременно до истечения срока, установленного в договоре для передачи объекта долевого строительства, направил участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства и необходимости принятия объекта долевого строительства, а участник не явился на приемку или уклонился от подписания передаточного акта (при надлежащем исполнении застройщиком своих обязанностей), то застройщик освобождается от уплаты неустойки (п. 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве).
В связи с этим, чтобы застройщик не мог избежать ответственности за просрочку, участнику долевого строительства при приемке объекта долевого строительства важно соблюсти установленный законом и договором порядок приемки и воспользоваться всеми права и гарантиями, предоставленными ему в рамках данной процедуры.
Вопрос: В каком размере взыскивается неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, если объект долевого строительства уже передан?
Ответ: Размер неустойки зависит от следующих факторов: цены договора, периода просрочки, размера ключевой ставки Банка России и статуса участника долевого строительства (п. 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве).
Для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, выступающих в качестве участников долевого строительства, размер неустойки рассчитывается по следующей формуле:
РН = ЦД* 1/300 * ПП* СР (КС),
где РН –размер неустойки, ЦД – цена договора, СР (КС) – ставка рефинансирования (ключевая ставка), ПП – период просрочки в календарных днях.
Для участников долевого строительства-граждан размер неустойка уплачивается в двукратном размере и рассчитывается по следующей формуле:
РН = ЦД* 1/300 * ПП * СР (КС)*2,
где РН – размер неустойки по договору участия в долевом строительстве, ЦД – цена договора, СР (КС) – ставка рефинансирования (ключевая ставка), ПП – период просрочки в календарных днях.
Далее в ответе будет расписана каждая из составляющих данных формул.
1. Цена договора обязательно указывается в договоре (пп. 3 п. 2 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве) и представляет собой размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства (п. 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве).
Также необходимо учитывать, что цена договора может изменяться, в том числе в результате уменьшения или увеличения площади помещения (п. 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве). В этом случае при расчете размера неустойки нужно учитывать измененную цену.
Например, если первоначально при заключении договора цена договора составляла 10 миллионов рублей, а в дальнейшем в результате увеличения площади объекта долевого строительства Вы уплатили застройщику дополнительно 250 000 рублей, то цена договора составляет 10 250 000 рублей и именно данная сумма будет учитываться при расчете размера неустойки.
Участникам долевого строительства, приобретающим объекты долевого строительства по договорам уступки, необходимо иметь в виду, что при расчете размера неустойки учитывается именно цена договора участия в долевом строительстве, а не цена договора уступки.
Например, если Вы приобрели квартиру по договору уступки за 12 миллионов рублей, а первоначальный покупатель – участник долевого строительства – уплатил застройщику 10 миллионов рублей, которые составляют цену договора участия в долевом строительстве, то при расчете размера неустойки будет использоваться сумма в 10 миллионов рублей.
2. Период просрочки определяется днём, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), – с другой (Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
Например, если в договоре участия в долевом строительстве срок передачи объекта долевого строительства указан «не позднее 01 декабря 2018 года», а дата подписания передаточного акта - 05 февраля 2019 года, то период просрочки 66 календарных дней (с 02 декабря 2018 года по 05 февраля 2019 года).
3. При расчете размера неустойки должна использоваться ставка рефинансирования, действующая на дату исполнения застройщиком своего обязательства, то есть на дату передачи объекта строительства.
С 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату (Указание Банка России от 11.12.2015 № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России»).
Таким образом, при расчете размера неустойки в настоящее время будет использоваться ключевая ставка Банка России, действующая на дату передачи объекта долевого строительства.
Например, если просрочка была окончена 5 февраля 2020 года, то при расчете размера неустойки будет использоваться ключевая ставка Банка России, действующая в данный день, то есть 6,25 %.
ВАЖНО: также участнику долевого строительства необходимо иметь в виду, что независимо от способа судебного взыскания неустойки любой суд (будь то суд общей юрисдикции или арбитражный суд) имеет право на уменьшение размера взыскиваемой неустойки согласно статье 333 ГК РФ. О практике применения судами статьи 333 ГК РФ и способах защиты участников долевого строительства в этой ситуации мы готовы рассказать Вам на консультации.
РН = ЦД* 1/300 * ПП* СР (КС),
где РН –размер неустойки, ЦД – цена договора, СР (КС) – ставка рефинансирования (ключевая ставка), ПП – период просрочки в календарных днях.
Для участников долевого строительства-граждан размер неустойка уплачивается в двукратном размере и рассчитывается по следующей формуле:
РН = ЦД* 1/300 * ПП * СР (КС)*2,
где РН – размер неустойки по договору участия в долевом строительстве, ЦД – цена договора, СР (КС) – ставка рефинансирования (ключевая ставка), ПП – период просрочки в календарных днях.
Далее в ответе будет расписана каждая из составляющих данных формул.
1. Цена договора обязательно указывается в договоре (пп. 3 п. 2 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве) и представляет собой размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства (п. 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве).
Также необходимо учитывать, что цена договора может изменяться, в том числе в результате уменьшения или увеличения площади помещения (п. 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве). В этом случае при расчете размера неустойки нужно учитывать измененную цену.
Например, если первоначально при заключении договора цена договора составляла 10 миллионов рублей, а в дальнейшем в результате увеличения площади объекта долевого строительства Вы уплатили застройщику дополнительно 250 000 рублей, то цена договора составляет 10 250 000 рублей и именно данная сумма будет учитываться при расчете размера неустойки.
Участникам долевого строительства, приобретающим объекты долевого строительства по договорам уступки, необходимо иметь в виду, что при расчете размера неустойки учитывается именно цена договора участия в долевом строительстве, а не цена договора уступки.
Например, если Вы приобрели квартиру по договору уступки за 12 миллионов рублей, а первоначальный покупатель – участник долевого строительства – уплатил застройщику 10 миллионов рублей, которые составляют цену договора участия в долевом строительстве, то при расчете размера неустойки будет использоваться сумма в 10 миллионов рублей.
2. Период просрочки определяется днём, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), – с другой (Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
Например, если в договоре участия в долевом строительстве срок передачи объекта долевого строительства указан «не позднее 01 декабря 2018 года», а дата подписания передаточного акта - 05 февраля 2019 года, то период просрочки 66 календарных дней (с 02 декабря 2018 года по 05 февраля 2019 года).
3. При расчете размера неустойки должна использоваться ставка рефинансирования, действующая на дату исполнения застройщиком своего обязательства, то есть на дату передачи объекта строительства.
С 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату (Указание Банка России от 11.12.2015 № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России»).
Таким образом, при расчете размера неустойки в настоящее время будет использоваться ключевая ставка Банка России, действующая на дату передачи объекта долевого строительства.
Например, если просрочка была окончена 5 февраля 2020 года, то при расчете размера неустойки будет использоваться ключевая ставка Банка России, действующая в данный день, то есть 6,25 %.
ВАЖНО: также участнику долевого строительства необходимо иметь в виду, что независимо от способа судебного взыскания неустойки любой суд (будь то суд общей юрисдикции или арбитражный суд) имеет право на уменьшение размера взыскиваемой неустойки согласно статье 333 ГК РФ. О практике применения судами статьи 333 ГК РФ и способах защиты участников долевого строительства в этой ситуации мы готовы рассказать Вам на консультации.
Вопрос: В каком размере взыскивается неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, если объект долевого строительства еще не передан?
Ответ: Размер неустойки зависит от следующих факторов: цены договора, периода просрочки, размера ключевой ставки Банка России и статуса участника долевого строительства (п. 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве). При этом имеется несколько вариантов в расчете размера неустойки.
Закон об участии в долевом строительстве, прописывая порядок в расчете неустойки за просрочку, регулирует ситуацию, когда просрочка уже окончена. Это следует из п. 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве, который устанавливает, что используется ставка рефинансирования Банка России, действующая на дату исполнения застройщиком своей обязанности, то есть на дату передачи помещения.
В связи с этим возникает вопрос, как рассчитывается неустойка, если просрочка еще не окончена, то есть объект долевого строительства еще не передан. В настоящее время имеется несколько вариантов расчете неустойки. При подаче иска в суд или при заявлении претензии застройщику Вы можете выбрать тот вариант расчета, который наиболее выгоден для Вас. В дальнейшем, в процессе спора в суде, до вынесения решения Вы можете в любой момент уточнить свои исковые требования.
Вариант № 1 – Неустойка рассчитывается с использованием ставки рефинансирования (ключевой ставки) Банка России, приходящейся на каждый день просрочки по день подачи иска.
Неустойка рассчитывается по следующей формуле для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей:
РН = (ЦД * 1/300 * СР (КС) № 1 * ПП № 1) + (ЦД * 1/300 * СР (КС) № 2 * ПП № 2) +…,
где РН – размер неустойки, ЦД – цена договора, СР (КС) – ставка рефинансирования (ключевая ставка) за соответствующий период, ПП – количество календарных дней просрочки, выпадающих на период действия соответствующей ставки рефинансирования (ключевой ставки).
Неустойка рассчитывается по следующей формуле для физических лиц:
РН = (ЦД * 1/300 * СР (КС) № 1) * ПП № 1 * 2) + (ЦД * 1/300 * СР (КС) № 2 * ПП № 2 * 2) +…,
где РН – размер неустойки, ЦД – цена договора, СР (КС) – ставка рефинансирования (ключевая ставка) за соответствующий период, ПП – количество календарных дней просрочки, выпадающих на период действия соответствующей ставки рефинансирования (ключевой ставки).
То есть, при расчете неустойки по данной формуле неустойка рассчитывается путем применения ставки рефинансирования (ключевой ставки) Банка России, действующей в соответствующий период просрочки.
Вариант № 2 – Неустойка рассчитывается с использованием ставки рефинансирования (ключевой ставки) Банка России, действующей на предусмотренный договором день передачи объекта долевого строительства.
Для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, выступающих в качестве участников долевого строительства, размер неустойки рассчитывается по следующей формуле:
РН = ЦД* 1/300 * ПП* СР (КС),
где РН –размер неустойки, ЦД – цена договора, СР (КС) – ставка рефинансирования (ключевая ставка), ПП – период просрочки в календарных днях.
Для участников долевого строительства-граждан размер неустойка уплачивается в двукратном размере и рассчитывается по следующей формуле:
РН = ЦД* 1/300 * ПП * СР (КС)*2,
где РН – размер неустойки по договору участия в долевом строительстве, ЦД – цена договора, СР (КС) – ставка рефинансирования (ключевая ставка), ПП – период просрочки в календарных днях.
С 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату (Указание Банка России от 11.12.2015 № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России»).
В связи с изложенным при расчете размера неустойки в настоящее время будет использоваться ключевая ставка Банка России, действующая на предусмотренный договором участия в долевом строительстве день передачи помещения.
Например, если в договоре участия в долевом строительстве срок передачи объекта долевого строительства указан «не позднее 01 декабря 2018 года» и на день подачи искового заявления - на 05 февраля 2019 года – объект еще не передан, то период просрочки при расчете заявляемой суммы не делится на какие-либо части и к периоду просрочки применяется ключевая ставка Банка России, действующая на предусмотренный в договоре участия в долевом строительстве день передачи помещения – на 01 декабря 2018 года, то есть 7,5 %.
При использовании обоих вариантов возможно уточнение исковых требований до момента вынесения решения судом, в том числе путем увеличения исковых требований, например, через увеличение периода расчета неустойки.
Также можно просить суд присудить неустойку на будущее время в размере 1/150 ключевой ставки Банка России (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей – 1/300), действующей на день исполнения обязательства, за каждый день просрочки, начиная с определенной даты (по которую был произведен расчет неустойки) по день фактического исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства.
Так, в последнем примере в изначальный расчет неустойки включался период с 02 декабря 2018 года по 05 февраля 2019 года, судебное заседание назначено на 1 июня 2019 года, при этом на этот день объект еще не передан. В этом случае можно увеличить исковые требования, включив в расчет неустойки период с 06 февраля 2019 года по 01 июня 2019 года. Также в исковом заявлении можно просить суд взыскать неустойку в размере 1/150 ключевой ставки Банка России, действующей на день исполнения обязательства, за каждый день просрочки, начиная с 02 июня 2019 года по день фактического исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства.
ВАЖНО: также участнику долевого строительства необходимо иметь в виду, что независимо от способа судебного взыскания неустойки любой суд (будь то суд общей юрисдикции или арбитражный суд) имеет право на уменьшение размера взыскиваемой неустойки согласно статье 333 ГК РФ. О практике применения судами статьи 333 ГК РФ и способах защиты участников долевого строительства в этой ситуации мы расскажем Вам на консультации.
В связи с этим возникает вопрос, как рассчитывается неустойка, если просрочка еще не окончена, то есть объект долевого строительства еще не передан. В настоящее время имеется несколько вариантов расчете неустойки. При подаче иска в суд или при заявлении претензии застройщику Вы можете выбрать тот вариант расчета, который наиболее выгоден для Вас. В дальнейшем, в процессе спора в суде, до вынесения решения Вы можете в любой момент уточнить свои исковые требования.
Вариант № 1 – Неустойка рассчитывается с использованием ставки рефинансирования (ключевой ставки) Банка России, приходящейся на каждый день просрочки по день подачи иска.
Неустойка рассчитывается по следующей формуле для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей:
РН = (ЦД * 1/300 * СР (КС) № 1 * ПП № 1) + (ЦД * 1/300 * СР (КС) № 2 * ПП № 2) +…,
где РН – размер неустойки, ЦД – цена договора, СР (КС) – ставка рефинансирования (ключевая ставка) за соответствующий период, ПП – количество календарных дней просрочки, выпадающих на период действия соответствующей ставки рефинансирования (ключевой ставки).
Неустойка рассчитывается по следующей формуле для физических лиц:
РН = (ЦД * 1/300 * СР (КС) № 1) * ПП № 1 * 2) + (ЦД * 1/300 * СР (КС) № 2 * ПП № 2 * 2) +…,
где РН – размер неустойки, ЦД – цена договора, СР (КС) – ставка рефинансирования (ключевая ставка) за соответствующий период, ПП – количество календарных дней просрочки, выпадающих на период действия соответствующей ставки рефинансирования (ключевой ставки).
То есть, при расчете неустойки по данной формуле неустойка рассчитывается путем применения ставки рефинансирования (ключевой ставки) Банка России, действующей в соответствующий период просрочки.
Вариант № 2 – Неустойка рассчитывается с использованием ставки рефинансирования (ключевой ставки) Банка России, действующей на предусмотренный договором день передачи объекта долевого строительства.
Для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, выступающих в качестве участников долевого строительства, размер неустойки рассчитывается по следующей формуле:
РН = ЦД* 1/300 * ПП* СР (КС),
где РН –размер неустойки, ЦД – цена договора, СР (КС) – ставка рефинансирования (ключевая ставка), ПП – период просрочки в календарных днях.
Для участников долевого строительства-граждан размер неустойка уплачивается в двукратном размере и рассчитывается по следующей формуле:
РН = ЦД* 1/300 * ПП * СР (КС)*2,
где РН – размер неустойки по договору участия в долевом строительстве, ЦД – цена договора, СР (КС) – ставка рефинансирования (ключевая ставка), ПП – период просрочки в календарных днях.
С 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату (Указание Банка России от 11.12.2015 № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России»).
В связи с изложенным при расчете размера неустойки в настоящее время будет использоваться ключевая ставка Банка России, действующая на предусмотренный договором участия в долевом строительстве день передачи помещения.
Например, если в договоре участия в долевом строительстве срок передачи объекта долевого строительства указан «не позднее 01 декабря 2018 года» и на день подачи искового заявления - на 05 февраля 2019 года – объект еще не передан, то период просрочки при расчете заявляемой суммы не делится на какие-либо части и к периоду просрочки применяется ключевая ставка Банка России, действующая на предусмотренный в договоре участия в долевом строительстве день передачи помещения – на 01 декабря 2018 года, то есть 7,5 %.
При использовании обоих вариантов возможно уточнение исковых требований до момента вынесения решения судом, в том числе путем увеличения исковых требований, например, через увеличение периода расчета неустойки.
Также можно просить суд присудить неустойку на будущее время в размере 1/150 ключевой ставки Банка России (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей – 1/300), действующей на день исполнения обязательства, за каждый день просрочки, начиная с определенной даты (по которую был произведен расчет неустойки) по день фактического исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства.
Так, в последнем примере в изначальный расчет неустойки включался период с 02 декабря 2018 года по 05 февраля 2019 года, судебное заседание назначено на 1 июня 2019 года, при этом на этот день объект еще не передан. В этом случае можно увеличить исковые требования, включив в расчет неустойки период с 06 февраля 2019 года по 01 июня 2019 года. Также в исковом заявлении можно просить суд взыскать неустойку в размере 1/150 ключевой ставки Банка России, действующей на день исполнения обязательства, за каждый день просрочки, начиная с 02 июня 2019 года по день фактического исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства.
ВАЖНО: также участнику долевого строительства необходимо иметь в виду, что независимо от способа судебного взыскания неустойки любой суд (будь то суд общей юрисдикции или арбитражный суд) имеет право на уменьшение размера взыскиваемой неустойки согласно статье 333 ГК РФ. О практике применения судами статьи 333 ГК РФ и способах защиты участников долевого строительства в этой ситуации мы расскажем Вам на консультации.
Вопрос: Что участнику долевого строительства стоит предпринять, чтобы получить неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства?
Ответ: Универсальный алгоритм взыскания неустойки состоит в первоначальном направлении застройщику досудебной претензии, а затем в направлении искового заявления в суд общей юрисдикции или арбитражный суд (в зависимости от статуса истца и выбранного способа взыскания задолженности).
1. Направление досудебной претензии застройщику.
Для физических лиц – участников долевого строительства не обязателен досудебный претензионный порядок разрешения спора с застройщиками. Однако направление претензии от физического лица - участника долевого строительства рекомендуется по следующим причинам:
- застройщик уведомляется о том, что участник долевого строительства намерен реализовать свое право на получение неустойки за просрочку (в связи с этим есть теоретическая вероятность, что требование будет удовлетворено в досудебном порядке и добровольно полностью или частично);
- направление претензии подтверждает добросовестность участника долевого строительства и недобросовестность застройщика, если последний оставит претензию без ответа;
- участник долевого строительства приобретает возможность взыскать потребительский штраф в размере 50 % от присужденной суммы при взыскании неустойки в суде общей юрисдикции, если застройщик оставит претензию без ответа (п. 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей).
Для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей – участников долевого строительства досудебный претензионный порядок разрешения спора с застройщиками является обязательным (ч. 5 статьи 4 АПК РФ).
Претензия должна содержать Ф.И.О. (для физических лиц) или фирменное наименование (для юридических лиц) участника долевого строительства, адрес для корреспонденции, реквизиты договора участия в долевом строительства, краткое описание нарушения договора со стороны застройщика, сумму неустойки, которую участник долевого строительства требует выплатить, и банковские реквизиты.
Дополнительно в претензии можно указать срок для ответа на претензию (для участников долевого строительства - юридических лиц и индивидуальных предпринимателей он не может быть менее 30 календарных дней со дня направления (ч. 5 статьи 4 АПК РФ); физическим лицам рекомендуется указывать разумный срок, то есть не менее 7 календарных дней со дня получения застройщиком претензии).
Претензию рекомендуется направлять заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу местонахождения застройщика.
2. Направление искового заявления в суд общей юрисдикции или арбитражный суд.
После направления претензии застройщику, если он не ответил на претензию в течении разумного срока (если претензию направляло физическое лицо) или в течение 30 календарных дней со дня направления (если участник долевого строительства - юридическое лицо или индивидуальный предприниматель) можно готовить документы и направлять исковое заявление в суд.
Юридические лица и индивидуальные предприниматели должны подавать исковое заявление в арбитражный суд по месту нахождения застройщика (ч. 1 и 2 статьи 27, статья 35 АПК РФ).
Для участников долевого строительства – физических лиц имеется два основных варианта судебного взыскания неустойки:
1. Взыскание неустойки в суде общей юрисдикции (п. 1 ч. 1 статьи 22 ГПК РФ).
Физическое лицо обращается к мировому судье (при цене иска до 100 тысяч рублей включительно) либо в районный суд (при цене иска более 100 тысяч рублей) и по своему выбору по месту жительства или месту пребывания физического лица, по месту заключения или месту исполнения договора участия в долевом строительстве, либо по месту нахождения ответчика (п. 5 ч. 1 статьи 23, статьи 24, 28 и ч. 7 статьи 29 ГПК РФ).
2. Взыскание неустойки в арбитражном суде.
Для этих целей участник долевого строительства уступает право на неустойку по возмездной сделке цессии (уступки) юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, которые будут выступать в качестве истца.
Обращение в арбитражный суд происходит по месту нахождения застройщика (ч. 1 и 2 статьи 27, статья 35 АПК РФ). Более подробно о плюсах и минусах каждого из вариантов мы расскажем Вам на консультации.
Для физических лиц – участников долевого строительства не обязателен досудебный претензионный порядок разрешения спора с застройщиками. Однако направление претензии от физического лица - участника долевого строительства рекомендуется по следующим причинам:
- застройщик уведомляется о том, что участник долевого строительства намерен реализовать свое право на получение неустойки за просрочку (в связи с этим есть теоретическая вероятность, что требование будет удовлетворено в досудебном порядке и добровольно полностью или частично);
- направление претензии подтверждает добросовестность участника долевого строительства и недобросовестность застройщика, если последний оставит претензию без ответа;
- участник долевого строительства приобретает возможность взыскать потребительский штраф в размере 50 % от присужденной суммы при взыскании неустойки в суде общей юрисдикции, если застройщик оставит претензию без ответа (п. 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей).
Для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей – участников долевого строительства досудебный претензионный порядок разрешения спора с застройщиками является обязательным (ч. 5 статьи 4 АПК РФ).
Претензия должна содержать Ф.И.О. (для физических лиц) или фирменное наименование (для юридических лиц) участника долевого строительства, адрес для корреспонденции, реквизиты договора участия в долевом строительства, краткое описание нарушения договора со стороны застройщика, сумму неустойки, которую участник долевого строительства требует выплатить, и банковские реквизиты.
Дополнительно в претензии можно указать срок для ответа на претензию (для участников долевого строительства - юридических лиц и индивидуальных предпринимателей он не может быть менее 30 календарных дней со дня направления (ч. 5 статьи 4 АПК РФ); физическим лицам рекомендуется указывать разумный срок, то есть не менее 7 календарных дней со дня получения застройщиком претензии).
Претензию рекомендуется направлять заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу местонахождения застройщика.
2. Направление искового заявления в суд общей юрисдикции или арбитражный суд.
После направления претензии застройщику, если он не ответил на претензию в течении разумного срока (если претензию направляло физическое лицо) или в течение 30 календарных дней со дня направления (если участник долевого строительства - юридическое лицо или индивидуальный предприниматель) можно готовить документы и направлять исковое заявление в суд.
Юридические лица и индивидуальные предприниматели должны подавать исковое заявление в арбитражный суд по месту нахождения застройщика (ч. 1 и 2 статьи 27, статья 35 АПК РФ).
Для участников долевого строительства – физических лиц имеется два основных варианта судебного взыскания неустойки:
1. Взыскание неустойки в суде общей юрисдикции (п. 1 ч. 1 статьи 22 ГПК РФ).
Физическое лицо обращается к мировому судье (при цене иска до 100 тысяч рублей включительно) либо в районный суд (при цене иска более 100 тысяч рублей) и по своему выбору по месту жительства или месту пребывания физического лица, по месту заключения или месту исполнения договора участия в долевом строительстве, либо по месту нахождения ответчика (п. 5 ч. 1 статьи 23, статьи 24, 28 и ч. 7 статьи 29 ГПК РФ).
2. Взыскание неустойки в арбитражном суде.
Для этих целей участник долевого строительства уступает право на неустойку по возмездной сделке цессии (уступки) юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, которые будут выступать в качестве истца.
Обращение в арбитражный суд происходит по месту нахождения застройщика (ч. 1 и 2 статьи 27, статья 35 АПК РФ). Более подробно о плюсах и минусах каждого из вариантов мы расскажем Вам на консультации.
Вопрос: Какие документы нужны для подтверждения нарушения со стороны застройщика?
Ответ: Список документов в выпадающем списке:
1) заверенная надлежащим образом копия договора участия в долевом строительстве,
2) заверенная надлежащим образом копия передаточного акта,
3) копии претензии в адрес застройщика и документов, подтверждающих направление претензии в адрес застройщика,
4) если участник долевого строительства не принимал объект долевого строительства по причине наличия недостатков и просрочка вызвана устранением застройщиком этих недостатков, истцу необходимо быть готовым представить суду документы, подтверждающие указанные факты.
2) заверенная надлежащим образом копия передаточного акта,
3) копии претензии в адрес застройщика и документов, подтверждающих направление претензии в адрес застройщика,
4) если участник долевого строительства не принимал объект долевого строительства по причине наличия недостатков и просрочка вызвана устранением застройщиком этих недостатков, истцу необходимо быть готовым представить суду документы, подтверждающие указанные факты.
Более подробно о необходимых документах мы расскажем Вам на консультации.
Вопрос: Как правильно принять объект долевого строительства, чтобы застройщик не смог избежать ответственности за просрочку?
Ответ: Участнику долевого строительства при приемке объекта долевого строительства важно соблюсти установленный законом и договором порядок приемки и воспользоваться всеми права и гарантиями, предоставленными ему в рамках данной процедуры.
Просрочка передачи объекта долевого строительства со стороны застройщика не дает участнику долевого строительства права требовать взыскание неустойки, если просрочка передачи объекта произошла по вине самого участника долевого строительства. Поэтому если участник долевого строительства в рамках процедуры принятия объекта долевого строительства допустит ряд ошибок, не воспользуется предоставленными ему правами либо будет их осуществлять не в установленном законом порядке, то застройщик получит хорошую возможность ссылаться на это в суде, чтобы освободиться от уплаты неустойки.
С учетом наших вышеописанных рекомендаций подписание передаточного акта рекомендуется в следующих случаях:
1) при осмотре объекта долевого строительства Вы не обнаружили каких-либо недостатков;
2) при осмотре объекта долевого строительства Вы обнаружили мелкие недостатки, но решили не отказываться от принятия объекта, а предъявлять по данным недостаткам требования об их устранении в течение гарантийного срока;
3) при осмотре объекта долевого строительства Вы обнаружили значительные недостатки и решили отказаться от его принятия, после чего данные недостатки были устранены застройщиком и в ходе повторного осмотра Вы их не обнаружили.
При подписании передаточного акта обращайте пристальное внимание на дату передачи (дату подписания). Если дата не проставлена, то самостоятельно на всех экземплярах передаточного акта проставьте дату, в которую Вы подписываете данный акт.
Также обращайте внимание на характеристики передаваемого объекта долевого строительства. Не подписывайте передаточный акт, если указанные характеристики изложены неправильно.
Рекомендация № 1 – периодически и своевременно проверяйте свой почтовый ящик на наличие уведомлений от застройщика, извещайте застройщика о смене адреса для корреспонденции.
После ввода построенного многоквартирного дома в эксплуатацию застройщик направляет участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче (п. 4 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве).
Сообщение должно быть направлено заказным письмом по почтовому адресу участника долевого строительства (как правило, указывается в последнем разделе договора) или вручено лично под расписку (п. 4 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве). Иные способы извещения, такие как направление сообщения по электронной почте, СМС или звонок по телефону, Законом об участии в долевом строительстве не предусмотрены.
Участнику долевого строительства необходимо придерживаться следующих советов:
1) следите за ходом строительства многоквартирного дома и после опубликования застройщиком информации о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию старайтесь ежедневно проверять свой почтовый ящик по адресу, указанному в договоре, чтобы не пропустить сообщение застройщика о готовности к передаче объекта долевого строительства и заблаговременно подготовиться к данной процедуре;
2) если Вы сменили место жительства и не имеете возможности получать корреспонденцию по своему прежнему адресу, то Вам стоит известить застройщика о смене адреса для корреспонденции. Письмо о смене адреса необходимо направить заказным письмом по почтовому адресу с описью вложения и уведомлением о вручении. Если Вы не известите застройщика о смене адреса, Вы будете нести риск наступления негативных последствий данного бездействия: застройщик направит сообщение по Вашему старому адресу, и Вы будете считаться надлежащим образом извещёнными, даже если по факту не получите данное сообщение (п. 1 статьи 20 ГК РФ).
Рекомендация № 2 – своевременно приступайте к приемке объекта долевого строительства, фиксируйте факт невозможности застройщика обеспечить приемку объекта долевого строительства.
1) следите за ходом строительства многоквартирного дома и после опубликования застройщиком информации о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию старайтесь ежедневно проверять свой почтовый ящик по адресу, указанному в договоре, чтобы не пропустить сообщение застройщика о готовности к передаче объекта долевого строительства и заблаговременно подготовиться к данной процедуре;
2) если Вы сменили место жительства и не имеете возможности получать корреспонденцию по своему прежнему адресу, то Вам стоит известить застройщика о смене адреса для корреспонденции. Письмо о смене адреса необходимо направить заказным письмом по почтовому адресу с описью вложения и уведомлением о вручении. Если Вы не известите застройщика о смене адреса, Вы будете нести риск наступления негативных последствий данного бездействия: застройщик направит сообщение по Вашему старому адресу, и Вы будете считаться надлежащим образом извещёнными, даже если по факту не получите данное сообщение (п. 1 статьи 20 ГК РФ).
Рекомендация № 2 – своевременно приступайте к приемке объекта долевого строительства, фиксируйте факт невозможности застройщика обеспечить приемку объекта долевого строительства.
Участник долевого строительства должен приступить к принятию объекта долевого строительства в течение семи дней со дня получения сообщения от застройщика. Однако договор участия в долевом строительстве может содержать иной срок, поэтому Вам следует ознакомиться с договором на предмет установления в нем сокращенного или увеличенного срока приемки объекта долевого строительства (п. 4 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве).
Как правило, для того, чтобы начать приемку объекта долевого строительства, участник долевого строительства должен записаться на приемку на конкретный день или время (по телефону, электронной почте или через личный кабинет).
Поэтому, если у Вас не получается начать приемку помещения в течение установленного срока по причинам, зависящим от застройщика (например, застройщик не отвечает на звонки, сообщения по электронной почте либо у застройщика нет свободных дат и времени приемки), Вам стоит направить в адрес застройщика уведомление о готовности принять помещение. Уведомление следует дополнить просьбой к застройщику известить Вас о дате и времени приемки. Это будет доказывать, что Вы действовали добросовестно и не уклонялись от приемки.
Рекомендация № 3 – внимательно и детально осмотрите объект долевого строительства, при отсутствии у Вас специальных познаний, инструментов и опыта в приемке по возможности привлеките к себе в помощь независимого специалиста в области строительства для обнаружения и фиксации строительных недостатков.
Поэтому, если у Вас не получается начать приемку помещения в течение установленного срока по причинам, зависящим от застройщика (например, застройщик не отвечает на звонки, сообщения по электронной почте либо у застройщика нет свободных дат и времени приемки), Вам стоит направить в адрес застройщика уведомление о готовности принять помещение. Уведомление следует дополнить просьбой к застройщику известить Вас о дате и времени приемки. Это будет доказывать, что Вы действовали добросовестно и не уклонялись от приемки.
Рекомендация № 3 – внимательно и детально осмотрите объект долевого строительства, при отсутствии у Вас специальных познаний, инструментов и опыта в приемке по возможности привлеките к себе в помощь независимого специалиста в области строительства для обнаружения и фиксации строительных недостатков.
В назначенный день и время участник долевого строительства осматривает объект долевого строительства. В ходе осмотра стоит уделить пристальное внимание качеству выполненных работ в отношении пола, стен, потолка, стеклопакетов, электропроводки, иных коммуникаций, счетчиков, вентиляционных систем. Если договором участия в долевом строительстве предусмотрена отделка помещения, обращайте внимание на качество произведенной застройщиком отделки.
Не все недостатки объекта долевого строительства являются явными и доступными для обнаружения лицом, не обладающим специальными знаниями и инструментами. Качество объекта долевого строительства регулируется требованиями технических и градостроительных регламентов и проектной документации (п. 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве), содержание которых неизвестно подавляющему большинству людей.
В этой связи мы рекомендуем участникам долевого строительства привлекать к приемке независимых специалистов в области строительства. Во-первых, такой специалист, обладая познаниями в области нормативных требований к качеству объекта долевого строительства, сможет помочь в проверке качества помещения по всем параметрам. Во-вторых, такой специалист, обладая специальными познаниями и инструментами, поможет выявить скрытые дефекты, имеющие существенное значение.
Особое внимание при осмотре стоит уделить площади вашего помещения. Как правило, в договорах участия в долевом строительстве предусматривается, что площадь передаваемого помещения будет уточнена после завершения строительства. Если фактическая площадь помещения будет больше по сравнению с площадью, установленной в договоре, участник долевого строительства должен будет доплатить за увеличение площади передаваемого помещения. И наоборот, если фактическая площадь будет меньше, застройщик должен будет вернуть часть полученных от участника денежных средств за передаваемое помещение.
Поэтому, чтобы не уплачивать дополнительные денежные средства по необоснованным требованиям застройщика за увеличение площади помещения, а также чтобы не позволить застройщику освободиться от возврата части оплаченной стоимости помещения при уменьшении площади, необходимо в обязательном порядке с участием независимого специалиста измерить площадь помещения. Данная информация позволит Вам в дальнейшем понять, насколько обоснованы требования застройщика о доплате либо насколько обоснован отказ застройщика от возврата части полученной цены.
При возникновении спора с застройщиком относительно площади помещения Вы в последующем можете заказать проведение отдельной экспертизы площади передаваемого помещения. Заключение эксперта будет важным доказательством в судебном споре с застройщиком.
Рекомендация № 4 – при обнаружении недостатков требуйте составления и подписания застройщиком акта осмотра объекта долевого строительства.
Рекомендация № 4 – при обнаружении недостатков требуйте составления и подписания застройщиком акта осмотра объекта долевого строительства.
При обнаружении недостатков в объекте долевого строительства участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика составление документа, в котором перечисляются все обнаруженные недостатки (п. 5 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве).
Акта осмотра или дефектная ведомость должны быть подписаны обеими сторонами – участником долевого строительства и представителем застройщика.
Акта осмотра или дефектная ведомость должны быть подписаны обеими сторонами – участником долевого строительства и представителем застройщика.
Если представитель застройщика отказывается от составления и подписания такого акта, то самостоятельно составьте и подпишите такой акт в нескольких экземплярах (как минимум, в трех). Два подписанных экземпляра акта направьте застройщику с требованием подписать данные акты и возвратить один подписанный экземпляр Вам. Акты осмотра необходимо направить заказным письмом с описью вложения. В описи вложения рекомендуется воспроизвести текст подписанного вами акта осмотра.
Рекомендация № 5 – при наличии только мелких и несущественных недостатков объект долевого строительства рекомендуется принять и не отказываться от подписания передаточного акта.
Рекомендация № 5 – при наличии только мелких и несущественных недостатков объект долевого строительства рекомендуется принять и не отказываться от подписания передаточного акта.
Участник долевого строительства имеет право отказаться от принятия объекта долевого строительства, если выявленные недостатки приводят к ухудшению качества такого объекта или делают его непригодным для предусмотренного договором использования (п. 2 статьи 7 и п. 5 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве).
Конечно, любой выявленный недостаток в объекте долевого строительства свидетельствует о его ненадлежащем качестве. Однако довольно часто суды обращают внимание на то, из-за каких именно недостатков участник долевого строительства отказался от принятия объекта долевого строительства. Если недостатки являются мелкими, несущественными (например, не препятствуют проживанию, пользованию или ремонту), то есть большая вероятность того, что суд признает, что участник долевого строительства отказался от подписания передаточного акта необоснованно. В таком случае шансы на взыскание неустойки значительно снижаются.
Поэтому если недостатки являются мелкими, то рекомендуется принять объект долевого строительства, а затем, в течение гарантийного срока, предъявлять требование (претензию) к застройщику об устранении выявленных недостатков (п. 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве).
Рекомендация № 6 – при наличии значительных недостатков в объекте долевого строительства отказывайтесь от подписания передаточного акта.
Рекомендация № 6 – при наличии значительных недостатков в объекте долевого строительства отказывайтесь от подписания передаточного акта.
Как было написано выше, участник долевого строительства имеет право отказаться от принятия объекта долевого строительства, если выявленные недостатки приводят к ухудшению качества такого объекта или делают его непригодным для предусмотренного договором использования.
Если выявленные недостатки являются значительными (препятствуют проживанию, пользованию или ремонту, а также действительно ухудшают качество объекта долевого строительства), то участник долевого строительства может отказываться от подписания передаточного акта без риска того, что его поведение признают недобросовестным.
Если Вы не приняли объект долевого строительства, то не ограничивайтесь составлением и подписанием акта осмотра. Если акт осмотра подписан представителем застройщика, то направьте застройщику просто претензию с перечислением выявленных недостатков и с требованием их устранения. Если срок устранения зафиксирован в акте осмотра, укажите в претензии данный срок. Если сроки не согласованы, укажите в претензии разумные сроки, требуемые на устранение подобных недостатков. Кроме того, отразите в претензии просьбу известить Вас об устранении недостатков, а также о дате и времени готовности передать Вам объект долевого строительства без недостатков.
Если же застройщик отказался от подписания акта осмотра, то составьте аналогичную претензию. Наряду с ней направьте застройщику требование подписать акт осмотра (см. рекомендацию № 4).
Рекомендация № 7 – при подписания передаточного акта обращайте внимание на содержание акта: дату передачи, характеристики объекта долевого строительства.
Если же застройщик отказался от подписания акта осмотра, то составьте аналогичную претензию. Наряду с ней направьте застройщику требование подписать акт осмотра (см. рекомендацию № 4).
Рекомендация № 7 – при подписания передаточного акта обращайте внимание на содержание акта: дату передачи, характеристики объекта долевого строительства.
Подписание сторонами передаточного акта означает, что застройщик передает, а участник долевого строительства соответственно принимает объект долевого строительства. С момента подписания данного акта застройщик считается исполнившим свое обязательство по передаче объекта долевого строительства.
Передаточный акт составляется минимум в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и третий - для представления в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество).
Поэтому подписывайте передаточный акт, только если Вы согласны на принятие объекта долевого строительства.
С учетом наших вышеописанных рекомендаций подписание передаточного акта рекомендуется в следующих случаях:
1) при осмотре объекта долевого строительства Вы не обнаружили каких-либо недостатков;
2) при осмотре объекта долевого строительства Вы обнаружили мелкие недостатки, но решили не отказываться от принятия объекта, а предъявлять по данным недостаткам требования об их устранении в течение гарантийного срока;
3) при осмотре объекта долевого строительства Вы обнаружили значительные недостатки и решили отказаться от его принятия, после чего данные недостатки были устранены застройщиком и в ходе повторного осмотра Вы их не обнаружили.
При подписании передаточного акта обращайте пристальное внимание на дату передачи (дату подписания). Если дата не проставлена, то самостоятельно на всех экземплярах передаточного акта проставьте дату, в которую Вы подписываете данный акт.
Также обращайте внимание на характеристики передаваемого объекта долевого строительства. Не подписывайте передаточный акт, если указанные характеристики изложены неправильно.
Контакты
Адрес
м. Динамо, Арена Парк, Ленинградский проспект 36с11
Время работы
Пн-Сб: 10:00-19:00
Вс: выходной
Вс: выходной
Как проехать
Станция метро «Динамо», последний вагон из центра, пройти через парк
